先買房還是先賣房？終極問題有了答案！

    2015年的樓市，注定是不平靜的一年。新政頻發(fā)，讓購房者為何時出手而困惑，對換房族而言，更是在先買還是先賣這個問題上糾結(jié)不已，生怕“買早了，賣晚了”。那么，到底應(yīng)該先買，還是先賣呢？

    用數(shù)據(jù)說話

    假設(shè)某人目前只有一套市價100萬元的70平方米兩居室，現(xiàn)在想換一套市價180萬元的90平方米三居室。我們一起來算算先買和先賣哪個更劃算。

    1、供房款

    先買后賣

    買入的房子按二套房計算，首付四成72萬元，夫妻雙方公積金貸款最高可貸款60萬元，剩下的48萬元用商業(yè)貸款，還款年限20年。二套房公積金和商業(yè)貸款利率均上浮10%。按現(xiàn)行公    積金貸款基準(zhǔn)利率3.75%，商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率5.65%計算，那么：

    月供＝60萬元×65.72%＋48萬×78.77%≈0.77萬元

    還款總額＝0.77萬元×240個月＝184.8萬元

    利息＝184.8萬元－（60萬元 48萬元）＝76.8萬元

    先賣后買

    買入的房子按首套房計算。首套房公積金貸款利率為3.75%；商業(yè)貸款利率下浮9%（注：不同銀行，利率亦有所區(qū)別）。則：

    月供＝60萬元×63.26%＋48萬×76.71%≈0.75萬元

    還款總額＝0.75萬元×240個月＝180萬元

    利息＝180萬元－（60萬元 48萬元）＝72萬元

    從以上數(shù)據(jù)可以看出，先賣比先買的供房款總額少4.8萬元，先賣比先買劃算。

    2、稅費

    購房稅費

    個人購買90㎡以下普通住宅且家庭唯一住房征收1%契稅，購買二套房征收3%契稅。

    先賣后買應(yīng)交契稅＝180萬元×1%＝1.8萬元

    先買后賣應(yīng)交契稅＝180萬元×3%＝5.4萬元

    賣房稅費

    先買后賣：所賣房子非家庭唯一住宅，按1%征收個人所得稅。

    個人所得稅=180萬元×1%＝1.8萬元

    若房子滿2年，營業(yè)稅及附加=（180萬元—購買原價）×5.6%

    若房子不滿2年，營業(yè)稅及附加＝180萬元×5.6%＝10.08萬元

    先賣后買，所賣房子為家庭唯一住房。

    若房子滿5年，免征個人所得稅和營業(yè)稅及附加

    若房子不滿5年，個人所得稅=180萬元×1%＝1.8萬元

    若房子滿2年，免征營業(yè)稅及附加

    若房子不滿2年，營業(yè)稅及附加＝180萬元×5.6%＝10.08萬元

    綜合以上數(shù)據(jù)，可以看出，對于換房族來說，先賣后買比先買后賣更劃算！

    先賣后買有技巧

    先賣后買不僅可以降低換房成本，也為二次買房時提供了充裕的資金，從而選房更加有底氣。然而，由于買賣之間有“時間差”，如何解決后的居住問題也很讓人頭疼。

    技巧一：

    適當(dāng)延長賣房交易周期，以及利用向買家“返租”來解決居住難題。

    技巧二：

    可以考慮將舊房賣給投資者，這類人群購房之后不會要求馬上入住，因此換房一族可以回租，繼續(xù)住下去，直到自己買好新房。這種方式還可以節(jié)省搬遷成本。不過要合理控制租房時間，時間的增加，則意味著付出的租金也會相應(yīng)增加。

    技巧三：

    如果沒有碰到投資客，升級住房人群可以到自己心儀的區(qū)域內(nèi)租房。這樣做的好處一是可以更好地考察當(dāng)?shù)厥袌鲂星?，再者就是在買好房之后，也可便于裝修管理。

    買賣同步最便利

    在實際的操作中，如果讓賣舊房和買新房這兩個過程同步進行，就能極大地縮短換房戰(zhàn)線，是平穩(wěn)安全度過過渡期的最佳選擇。然而，買賣雙方很難步調(diào)一致，有時需要對賣出舊房的價格作出妥協(xié)，有時需要對買進新房的標(biāo)準(zhǔn)進行調(diào)整。

    技巧一：

    購房前做好準(zhǔn)備工作，如看房、議價等，一旦自己的舊房進入交易程序，馬上啟動新房購買程序。

    技巧二：

    出售舊房時根據(jù)市場行情合理定價。

    技巧三：

    購房還價時，也不要獅子大開口，這樣交易成功的可能性便會增加。

    技巧四：  

      盡量與大型的房產(chǎn)機構(gòu)合作。因為大型的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人綜合素質(zhì)較高，同時擁有大量真實的信息，能夠提供較為完善的服務(wù)，這也會為買、賣同步提供一定保障。

    先買后賣要留意資金成本

    如果換房族暫時不想出售舊房，那么就需要面臨換新房時支付首付款的資金壓力，需要通過各種渠道籌措資金。

    技巧一：

    在現(xiàn)實的交易過程中，“融資”手段五花八門，比如在相關(guān)金融擔(dān)保機構(gòu)的幫助下進行融資，依靠父母、親戚朋友的資助等等。其中值得留意的是，巧妙地利用自己原來老房子進行抵押，獲得短期貸款解決資金周轉(zhuǎn)需求，也是一個不錯的方法。

    技巧二：

    買新房時在購房合同上留有回旋余地，例如“將現(xiàn)有住房順利售出后買房合同才生效”，或者“在某些不利條件下買房合同自動解除，而不用承擔(dān)違約責(zé)任”等。不過現(xiàn)實中賣家可能很難同意這些招數(shù)。

    建議：收到首期房款再簽購房協(xié)議

    先賣后買還可以避免糾紛。對于那些已經(jīng)沒有名額的或者資金緊張的客戶，先賣后買會更好，因為如果先下定金買了房子，而原來的房子一時間賣不出去或者價格不合適而不愿賣，就會出現(xiàn)因資金不足或沒有名額而無法履行購房協(xié)議的問題，造成經(jīng)濟糾紛。建議消費者在賣房收到首期款后再簽訂新的購房協(xié)議。