樓市三月“意外”反彈 投資力量主導(dǎo)市場動向

     據(jù)《國際金融報》報道 政策風吹過之后，一線城市樓市在第一季度行之末尾，出現(xiàn)了量價反彈的尷尬局面。來自研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，一線城市的商品房與二手房基本皆出現(xiàn)量價共同攀升的行情。分析者稱，這樣的現(xiàn)實背后主要源自投資性需求的推動。

　　反彈在三月

    經(jīng)歷1月與2月的消沉，中國一線樓市在3月迅速進入反彈爆發(fā)階段。量價齊升的當今足以令中國的剛性需求再次皺緊眉頭。

    3月下旬全國一線城市房地產(chǎn)住宅市場異常亢奮，且二手房成交量反彈幅度也明顯高于一手房市場。來自中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，北京、上海、廣州、深圳、天津五大城市3月前兩周交易無起色，但是進入第三周以來，一手、二手均出現(xiàn)爆發(fā)式反彈。截至3月25日成交量已基本回升至歷年平均水平。

    有研究機構(gòu)預(yù)計五大城市3月住宅成交量將突破1000萬平方米，僅次于2009年3月的水平。

    以3月份最后一周為例，來自研究機構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示，上海市商品住宅成交面積31.4萬平方米，與前一周環(huán)比上漲11.37%。同期，北京則有40.42%的環(huán)比增幅。反彈最明顯則當屬深圳。3月15日至3月21日，深圳一手房市場成交627套，環(huán)比大幅上升72.3%。之后一周的成交量仍然延續(xù)了這一勢頭，在3月份最后一周時間內(nèi)，深圳全市商品住宅成交總套數(shù)為954套，與前一周相比，環(huán)比增幅53.59%。

    投資成主力

    全國兩會結(jié)束第一天的超級地王誕生，市場觀望情緒已基本解除。以北京為例，在今年一季度，購房主要用來投資保值或自住兼投資的達到了55%。政策并為觸及樓市調(diào)控的根本，難以抑制價量飛漲。

    北京中原三級市場研究部副總經(jīng)理宮萍認為，目前商品房價格依然飛漲由多重原因造成，除了“地王”現(xiàn)象會對周邊房價有促升作用之外，購房者認為房價會上漲的市場預(yù)期尚未受到政策影響。短期內(nèi)區(qū)域房價可能繼續(xù)升高。穩(wěn)定房價的期望短期很難實現(xiàn)。此外，商品房房源供應(yīng)量少，同樣會導(dǎo)致房價高企難下。

    國金證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員曹旭特表示，從第二季度起，全國房價將重新開始上升勢頭，但到了年底，一線城市的房價將有所調(diào)整。

    曹旭特認為，4月份房價上漲壓力非常大，因為去年上半年供給和新開工一直都是負增長，而從蓋房子到預(yù)售大概是半年的周期；同時，考慮到目前市場仍存在恐慌性購房預(yù)期，因此第二季度房價一定是上漲的。他說，目前房價收入比一直持續(xù)上升，這主要是因為投資性購房比例比較高，同時流動性充裕。隨著房價的進一步上升，投資利潤率下降，未來一線城市房價回調(diào)的風險將加大。

    其實，投資性購房已經(jīng)偏離理性。3月29日，在國土資源部發(fā)布名為《中國城市地價狀況2009》的報告種首次提出“租價比”概念，并明確表示從這一概念角度分析，國內(nèi)熱點城市的住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較嚴重的泡沫。在國土部選取的2009年6個樣本城市中,其住宅租價比均低于下調(diào)后的5年以上個人住房貸款利率，表明住宅長期投資者的租金回報收益是非常不理想的，明顯偏離理性投資者的正常投資回報率。