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掌握房貸技巧可讓你少奮斗十年

2010-05-31 10:44:49 來源: 深圳新聞網(wǎng) 【 瀏覽字號(hào):

在網(wǎng)上經(jīng)常能看到有房奴發(fā)帖叫苦不迭,自從買房后讓房貸壓得喘不過氣來,想著早上起床一睜眼就欠人家銀行100塊錢,不但讓房奴從物質(zhì)上大大降低了生活標(biāo)準(zhǔn),更使他們的精神備受折磨,心理健康受到極大傷害。

可見,房貸是目前大多數(shù)購房家庭開銷最大的一項(xiàng),很多網(wǎng)友們都是房奴一族,房貸政策的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的神經(jīng);雖然房貸苦,但如何辦理房貸卻大有講究,掌握了房貸技巧,往往可以四兩撥千金,讓你少奮斗10年。下面整理出不同的還貸方式供大家借鑒和學(xué)習(xí)。

選擇合適的房貸還款法

1、分階段性還款法適合年輕人。由于年輕人、大學(xué)生剛參加工作,手頭資金緊張,所以這種還款方式就允許客戶有3-5年寬限期,開始還款每月只要幾百元,過了5年后,隨著收入提高、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的夯實(shí),還款也會(huì)提高步入正常的還款方式。

2、等額本金還款法適合收入高人群。等額本金還款,借款人可隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。這種還款方式是將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月中,同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式在同等條件下所償還的總利息要比等額本息少,隨著時(shí)間推移,還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕,但由于利息是遞減的,開始幾年的月供金額要比等額本息高,壓力會(huì)很大,所以這種還款方式對(duì)于收入高且還款壓力不大的人群比較合適。

3、等額本息還款法適合收入穩(wěn)定人群。等額本息是指,把按揭貸款的本金總額與利息總額相加,然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人,每個(gè)月還給銀行固定金額,但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減??梢妼?duì)于收入穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過大的家庭可以選擇這種方式。

4、按季按月還息一次性還本付息法適合從事經(jīng)營活動(dòng)人群。一次性還本付息,指借款到期日一次性償還所有貸款利息和本金的還款方法。對(duì)于小企業(yè)或者個(gè)體經(jīng)營者,可以減輕還款壓力。

5、轉(zhuǎn)按揭。轉(zhuǎn)按揭是指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司,還清原貸款銀行的錢,然后重新在新貸款行辦理貸款。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠,就完全可以房貸跳槽,尋找最實(shí)惠的銀行。由于競(jìng)爭(zhēng)激烈,一些銀行還是相當(dāng)樂意為你效勞的。

6、按月調(diào)息。在目前降息趨勢(shì)下,市民以前若選擇的是房貸固定利率,那就趕緊轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率才劃算。不過,“固定”改“浮動(dòng)”需要支付一定數(shù)額的違約金。

7、雙周供省利息。雙周供縮短了還款周期,比原來按月還款的還款頻率高一些,由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快,也就意味著在整個(gè)還款期內(nèi)所歸還的貸款利息,將遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于按月還款時(shí)歸還的貸款利息,本金減少速度加快。因此,還款的周期被縮短,同時(shí)也節(jié)省了借款人的總支出。對(duì)于工作和收入穩(wěn)定的人,選擇雙周供還是很合適的。

8、提前還貸縮短期限。提前還貸之前要算好賬,因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如,還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就不大。此外,部分提前還貸后,剩下的貸款市民應(yīng)選擇縮短貸款期限,而不是減少每月還款額。因?yàn)?,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來計(jì)算的,因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了。而且,在降息過程中,往往短期貸款利率下降的幅度更大。

9、公積金轉(zhuǎn)賬還貸。在申請(qǐng)購房組合貸款時(shí),一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限,在享受低利率好處的同時(shí),最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限,在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額。這樣,月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài)。公積金賬戶在抵充公積金月供后,余額就能抵充商業(yè)性貸款,這樣節(jié)省的利息就很可觀。

所以對(duì)于房貸一族來說,選擇合適的還貸方式,就能實(shí)打?qū)嵉氖∠虏簧馘X。另外,選擇合適的銀行也能讓你得到相當(dāng)大的實(shí)惠。

選擇合適的銀行產(chǎn)品

1、渣打活利貸,100萬貸款省息近60萬。包括下面的也都是提前還貸的一種方法,通過將閑置資金存入還款賬戶,作為提前還款,直接抵扣貸款本金,在省息的同時(shí)自動(dòng)縮短了還款期限。假如你貸款100萬買一套2室一廳的新房,貸款期限30年,由于每月可以節(jié)省3000元,可將這筆資金存入還款賬戶,在還款的第2個(gè)月,貸款本金就比原來減少了3000元,如果堅(jiān)持每月將節(jié)省的3000元存入還款賬戶不支取,最終還款的利息總額為55.5641萬元,而普通住房貸款利息總額需要115.8379萬元,可節(jié)省的利息近60萬元,同時(shí),你的還款期限也由原來的30年縮短為22年。從還貸年限上再加上節(jié)省的利息豈止讓你少奮斗10年?

2、深發(fā)展“存抵貸”:提前還貸資金也有收益。該產(chǎn)品將賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸,而非全部資金用于抵償本金,其次,節(jié)省的貸款利息還可返還到賬戶中,并有一定的理財(cái)收益。收益包括存款額的活期利率和存款抵扣部分貸款產(chǎn)生的利差收益。假如你辦理80萬元貸款,如果還款賬戶余額為10萬元,則相當(dāng)于抵扣了2.75萬元的貸款本金,如果接下來兩天分別存入10萬元、70萬元,則以這三天的理財(cái)收益計(jì)算,其年收益率約為4.2%,遠(yuǎn)高于活期存款利率。

3、建行“存貸通”:有不良記錄難享該賬戶。將還款賬戶設(shè)定為貸款通增值賬戶,可將活期賬戶的錢存入“增值賬戶”,按銀行約定的比例,將其視為提前還貸的資金,賬戶余額越多,視作抵扣的還貸額就越高。需要資金時(shí),可隨時(shí)提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款,包括被視同提前還貸的部分。例如,你在建行辦理貸款金額為60萬,期限為30年的個(gè)人住房貸款,如果增值賬戶余額為10萬元,則2.5萬元視作提前歸還貸款資金,剩余7.5萬元?jiǎng)t按活期存款計(jì)息,則當(dāng)天可節(jié)省利息支出25000×5.94%/360=4.125元。節(jié)約的利息通過“增值收益”的形式返還到賬戶余額中,市民可自由決定是否支取或繼續(xù)沖抵貸款。

 
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