將要交付的二手房到底能不能買？

    那些即將要交付的二手房到底能不能買呢？江蘇高的律師事務(wù)所的資深律師姜茜為我們詳細(xì)分析解答。姜律師認(rèn)為，根據(jù)我國現(xiàn)行法律明文規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。

　　如果在尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，該行為是否會因為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，被認(rèn)定合同無效呢？姜律師說，這個問題在目前理論界、司法實踐界也是有爭議的，所以特別要注意以下兩點：一、在房屋尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的情況下購買房屋要謹(jǐn)慎。二、購房者要根據(jù)不同情況區(qū)別對待。

　　第一種情況：在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，賣方已經(jīng)具備對該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，未領(lǐng)取只是因為賣方未去辦理或尚在辦理過程中，此種情況下，建議雙方在合同中明確約定賣方必須在多長期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記手續(xù)及過戶手續(xù)，否則應(yīng)承擔(dān)什么樣的違約責(zé)任，據(jù)此約束賣方。

　　第二種情況：在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同時，賣方還不具備對該房屋進(jìn)行登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件，辦理登記領(lǐng)證手續(xù)尚存在一定障礙(如土地取得存在瑕疵、房屋尚未通過竣工驗收、歷史原因?qū)е路慨a(chǎn)證無法領(lǐng)取等等)。這種情況下，合同一般會被認(rèn)定為無效，除非在起訴前賣方已經(jīng)登記領(lǐng)取房產(chǎn)證或者已經(jīng)具備辦理登記領(lǐng)取房產(chǎn)證的條件。

　　姜律師指出沒有交付的二手房由于賣方尚未登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，即使雙方之間簽訂的買賣合同合法有效，該合同是否能最終順利履行也存在很多變數(shù)：

　　(1)房產(chǎn)證尚未領(lǐng)取，雙方無法辦理過戶登記手續(xù)，所有權(quán)就沒有發(fā)生變更，此時若賣方因為其他法律糾紛，房產(chǎn)被法院查封，該買賣合同的履行就會存在事實上的法律障礙。

　　(2)另該房產(chǎn)所在地塊、在建工程、房屋上是否有抵押權(quán)等權(quán)利瑕疵，均會影響合同的實際履行。