怎樣避免產(chǎn)權(quán)糾紛？

      購(gòu)房合同第十二、十五條約定“出賣(mài)人保證銷(xiāo)售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣(mài)人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣(mài)人承擔(dān)全部責(zé)任。”對(duì)該條購(gòu)房人要看明白：房地產(chǎn)商在這里承諾的是其所出售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)和債權(quán)債務(wù)糾紛，而沒(méi)有承諾其所出售的商品房沒(méi)有債權(quán)債務(wù)，而且房地產(chǎn)商所承諾的承擔(dān)全部責(zé)任有一個(gè)前提條件，那就是造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛。
　　商品房出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛的原因有以下幾種情況：
　　1、購(gòu)房人在知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房。
　　在商品房出售以前，房地產(chǎn)商已將出售房屋所在的土地或出售的房屋抵押，在解押之前將房屋出售給購(gòu)房人。按照我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，其出售的房產(chǎn)價(jià)款不明顯低于價(jià)值和通知抵押權(quán)人(比如發(fā)放抵押貸款的銀行)，并告知購(gòu)房人已經(jīng)抵押的情況，其行為就是合法的。
　　在這種情況下，購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)是在房地產(chǎn)商解押之前無(wú)法取得所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)，也無(wú)法以房地產(chǎn)商出售的房屋已抵押為由請(qǐng)求解除合同。在此期間，在建房屋出現(xiàn)“爛尾”或房地產(chǎn)商破產(chǎn)，購(gòu)房人雖可依合同要求房地產(chǎn)商承擔(dān)全部責(zé)任，但卻未必能挽回自己的全部損失。因此，購(gòu)房人在知道欲購(gòu)房屋被抵押的情況下，沒(méi)有特別的實(shí)惠是沒(méi)有必要去買(mǎi)的。
　　2、購(gòu)房人在不知情的情況下購(gòu)買(mǎi)了抵押房或已售房。
　　我國(guó)《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定：“抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。”《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十八條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同。”面對(duì)這些法律法規(guī)，卻仍有個(gè)別不法的房地產(chǎn)商隱瞞房屋已抵押的事實(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售，或?qū)⒁殉鍪鄣姆课菰俅紊踔炼啻纬鍪?，?duì)購(gòu)房人進(jìn)行欺詐。
　　在這種情況下，受騙的購(gòu)房人雖可要求解除合同，但依然存在房地產(chǎn)商同意賠多少，實(shí)際能賠多少的問(wèn)題，僅憑合同第十二條鉛印文字解決這個(gè)問(wèn)題也顯然是不夠的。因此，筆者建議購(gòu)房人參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條，要求房地產(chǎn)商在合同第十二條空行寫(xiě)明：“出賣(mài)人保證本合同標(biāo)的物不存在已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的情況，也不存在任何抵押，否則本合同自買(mǎi)受人通知解除之日起取消，出賣(mài)人應(yīng)在收到買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同通知()日內(nèi)返還已付購(gòu)房款及利息并賠償人民幣()元(不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的具體數(shù)字)。”爭(zhēng)取對(duì)自己多一點(diǎn)兒保護(hù)。
　　3、購(gòu)房人已購(gòu)房屋在購(gòu)買(mǎi)后又被房地產(chǎn)商抵押或出售。
　　按《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第三十九條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得將已預(yù)售的商品房進(jìn)行抵押”和第三十八條“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與預(yù)購(gòu)人依法解除預(yù)售合同之前，不得與他人簽訂同一商品房的預(yù)售合同”的規(guī)定，房地產(chǎn)商的這些做法肯定是違法的。但房地產(chǎn)商違法要承擔(dān)全部責(zé)任，并不一定能保障購(gòu)房人能得到應(yīng)有民事補(bǔ)償。
　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條雖然規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人”，購(gòu)房人最好還是能在合同第十二條空行中約定清楚，如出現(xiàn)上述情況，房地產(chǎn)商具體賠償?shù)臅r(shí)間和金額，購(gòu)房人應(yīng)明白千分之一也叫不超過(guò)一倍。
　　最后筆者要提醒購(gòu)房人注意的是，目前仍有購(gòu)買(mǎi)的房屋沒(méi)有抵押，但土地已被抵押的情況出現(xiàn)。對(duì)于這種情況，按我國(guó)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定：“城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。”購(gòu)房人雖不至于血本無(wú)歸，但也難免遭到一定損失。要想防范，購(gòu)房人最好簽合同前查看清楚“土地使用證”的正本記事欄中，有無(wú)土地被抵押的標(biāo)注，也可以登錄“北京市房屋土地權(quán)屬登記事務(wù)中心”的網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)。